一、楼市巨变：村里的土地，可以建房出租给白领了！

8月28日，楼市又传来大消息，这一次的主角是集体建设用地！

28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

第一批13个试点城市：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

这份文件的主要要点如下：

1、通过集体建设用地建设租赁住房试点，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

 

2、试点的城市均为房价上涨压力大，人口净流入的热点城市，分别是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

 

3、试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。

 

4、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

这个举措最令人震撼的看点是：农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场！也就是说，土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。

这意味着，政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。

二、三个重点

据分析，本次通知有下面几个重点：

1、通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

2、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

3、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

关于第一点，

此次集体用地进入租赁市场，是我们国家未来建立楼市长效机制的一部分。经过试点的摸索之后，会向全国推广开来，成为一种常态化的机制。

关于第二点十分重要，

农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展最为关键的一环之一。

2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，正式提出“三权分置”；

2015年年初，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来。

此前很多农民兄弟要出门打工，尽管有土地的承包权，但是没有人打理的话，土地是实际使用权是闲置的，不会产生过多的收益；

而三权分离之后，农民工兄弟可以把土地的实际经营权转让给别人，通过获得租金或者获得分红等形式增加收益；此外，也可以通过抵押使用权等方式获得贷款。

简而言之，实行“三权分置”后，土地可以作为要素要流动起来，集中在农村能人手里，搞现代农业和规模经营。这样，农民收入增加就有了新的制度保证。

本次的条文可以说是对经营权的进一步探索。

也就是说，在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场额组成部分，参与分享租赁市场大蛋糕的利益。从玩法上，可以看到，村镇可以采取：自行开发运营，联营、入股等方式；具体采取什么方式要根据村镇自身的情况而定，让利益最大化。

必须提及的一点是，目前已有的符合精神的小产权房，很可能会在今后的租赁市场上大放异彩。尤其当村镇和企业深度合作之后，一方面可以提升小产权房的居住质量和安全性，又可以产生规模效应，成为市场的有生力量。

关于第三点，还是赋权的问题。

保障租房人的基本权益，也就是说，在买房的时候不能够获得和一般商品房同样权益的这些房屋，在租赁层面大家是权益属性一致的。（深圳等地目前已经有类似的文件精神出来）

实际上，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等于是一次性解决的两个重要的问题：

一个是解决租赁市场房屋流动性的问题，通过集体建设用地补充租赁市场；另一个是集体建设用地使用权探索的问题，通过租赁市场拓宽集体建设用地的使用途径，进而进一步帮助农民朋友们获得更多收益。

三、其实，早已暗渡成仓！

还记得此前住建部联合9部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》吗？

据暴财经分析，从试点城市的高度重叠可以看出（仅增加了北京和上海，去掉了土地最为稀缺且在集体用地方面走在前列的深圳），两份文件之间的关系可谓是一以贯之。

这个安排可以认为是对于租赁时点城市租赁方案的进一步探索和完善。此前的文件主要是针对国有建设用地，而这次把关注点聚焦在另一个土地大户——农民的集体建设用地。

暴财经认为，通过集体用地进入租赁市场，或许从某种程度上，已经在为集体用地入市在做一些铺垫了。

全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存解读，方案能否顺利推进，关键点在于如何更好的解决农村集体用地流转的问题。我国的土地制度较为复杂，此次国土部会同住房城乡建设部制定相关方案，应加上农业部联合推进才能更好得到保障。

四、房价、房租影响几何？

在房价问题上，这个政策预计影响不大。

因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房，和买房体系基本是隔离开的。

在房租问题上，影响可是相当大。

从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。

中原地产首席分析师张大伟也认为，集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。因此，他认为这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。

但值得注意的是，尽管成本看似很低，但是集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也就不是那么大了，毕竟你要牺牲部分的时间和社区便利性。

此次改革具有重大意义：

第一，“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。

第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。

第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利。

两部委公布的“办法”里，还有以下看点值得注意：

1、项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。

2、尊重农民集体意愿，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

3、试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。

4、集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

5、承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

也就是说，政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策，包括快速审批通道，租住人员可以享受“基本公共服务”等等。

那么，此举将产生什么影响？

第一、这意味着中心城市楼市发生了巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。

商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量土地要建设租赁住房、保障房），但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化，未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

第二、大城市狂涨的房价，将受到各类租赁住房、政策性住房的制约，只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大，就可以遏制商品房的价格，让它涨得慢点。

第三、“集体建设用地租赁住房”主要在郊区，对郊区房价影响较大。

第四、由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房，减少了政府来自土地的收益，所以商品房市场会显得更加重要，这是地方政府的重要财源。所以，商品房市场健康发展，是上述几种房子健康发展的基础，两者看似矛盾，其实相互依存。

五、关乎几亿人的大杀器！

无论如何，显而易见，最受益的是两拨人：租房客和农民朋友！

这两拨人有多少呢？

据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》，我国的租赁人口只占11.6%，相当于1.1亿人左右；

先租后买，租购并举，相信20年后的孩子们会过得很轻松，不会再为房子犯愁了。

一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！

今天文件一出，可以预见，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层：这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

回答一个很多人会问的问题：为什么试点城市里，深圳缺席，而北上广都在其中？原因很简单，深圳已经在几年前完成了对区域内集体土地的征地，深圳没有这类土地了。所以，深圳的特殊性再次显现出来。